港清重劃區透天  北區買屋 / 北區買房 - ★南寮透天大樓港清_潤福豐謙豪嘉境豪嘉樂宸盛朗潤1泰鋒首綻

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2165 萬
參考單價：33.57 萬/坪
地址：新竹市北區延平路三段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：御見首富
格局： 4房(室) 2廳 5衛 2陽台 1廚房
總坪數：64.49 坪 (不含車位面積)
主建物面積：55.37 坪
附屬建物面積：9.12 坪
土地面積：20.23 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：2 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 別墅
車位：獨立車庫
車位描述：1樓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：南寮國小•南華國中
鄰近公園：港北崇和公園
生活機能：南寮市場•全聯福利中心•竹風漁市
附近交通：新竹客運藍15區•藍線•11甲
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告 (物件編號：1089641)

您好，這份是針對新竹市香山區經國路二段透天店面物件的詳細分析。以下將從買房者的角度，為您整理關鍵資訊與建議。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於經國路二段、民富磐石商圈，屬市中心鬧區，商家林立，人車流量大。 2. 生活機能完善：鄰近果菜市場、中正市場、遠百商圈及各式便利商店、餐飲，食衣住行皆方便。 3. 土地條件佳：土地面積達 53 坪，面寬 5.2 米，縱深 34 米，屬於大地坪透天店面，空間利用度高。 4. 使用彈性大：目前為開放空間，可規劃為辦公室、餐飲、文教、診所等多種商業用途。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡極高：建案已達 70 年，結構安全與設備老化是最大隱憂。 2. 貸款限制：由於屋齡過老，銀行成數可能大幅縮水甚至拒貸，需準備高額自備款。 3. 無車位配置：總坪數未包含車位，在市中心停車可能不便。 4. 整修成本：現況需重新整理規劃，潛在的拆除、隔間與裝修費用高昂。
機會 (Opportunities)	1. 投資收益：若用於營業或出租，在成熟商圈下有望獲得穩定租金現金流。 2. 重建潛力：若土地價值高於現價，長期而言可能有都更或重建的機會。 3. 單價優勢：參考單價約 76 萬/坪，相對於市中心店面，價格具備一定吸引力，適合資金充足的投資者。
威脅 (Threats)	1. 法規與稅賦：商業用地及房屋稅、地價稅較高，營運成本需列入考量。 2. 結構風險：70 年老屋經不起地震考驗，未來若無法通過檢驗可能面臨拆除壓力。 3. 市場競爭：周邊新舊商家眾多，承租率與營業額易受經濟環境及消費者習慣改變影響。

2. 物件評論

此物件屬於「高風險、高潛力」的商業投資標的，是否值得購買需視您的資金狀況與持有目的而定。

主要理由如下：

適合對象：此屋非常適合有明確營業規劃（如開店、設辦公室）的買家，或是擁有充裕現金、不需依賴銀行貸款進行投機置產的投資者。
不適合對象：對於一般自住的家庭買家並不友善。主要考量在於 70 年的屋齡不僅貸款困難，且居住舒適度與安全性不如新建案，同時商業用的公共設施費與稅賦也較高。
價格評估：單價雖然在該商圈顯得較具競爭力，但請務必將後續的「老屋整修」與「無車位」成本納入預算評估。建議您在看屋前，先諮詢銀行對高齡屋貸款的額度，並請專業技師檢視結構安全，確認重建或翻新的可行性後再作決定。

總結來說，這是一個地段價值極高的機會，但背後隱藏著老屋特有的財務與工程風險，建議謹慎評估後再進行交易。

問與答

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南寮透天大樓

陳先生(仲介，收取服務費)

暱稱：新竹阿健誠實房仲

專業品質：

服務態度：

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新竹南寮盛宇加盟店

經紀業名稱: 盛宇開發有限公司

證號: 經紀人證照：張宜亞(91)竹市字第00078號

●在地新竹市人，南寮國小、光華國中、新竹高商、德明商專畢業。
●常年定居於本市，求學、職涯、人生歷練都在本地區，對於本區域的都市發展、公共建設、商圈成形過程等均親身經歷及見證。
●95年轉行進入房仲業(全台最大房產集團)服務至今，穩定熱忱，始終如一！專注經營本商圈，專業、熟稔。
●曾獲新竹市不動產仲介公會模範經紀人；全台最大房產集團竹苗區百萬經紀人。
●現職：全台最大房產集團_新竹南寮盛宇加盟店_資深業務專員。
☆我們長期深耕，經營新竹市房屋買賣仲介市場，擁有極優越的行銷通路及穩定而優異的成交績效。阿健從事房仲工作已10多年(95/11~迄今)，一直秉持著誠信、專業、熱忱的態度來服務每一位客戶，加上全最大房產集團強大的品牌知名度與指名度及本店地緣、地利優勢，若您有房屋買賣的需求，阿健一定是值得您信賴的房仲經紀人。我們必珍惜所託，傾力達成您所交付的任務！竭誠為您服務！歡迎您隨時來電洽詢！為您提供相關諮詢服務。服務專線:0917-027191。

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